Eine Verlassenschaftsräumung läuft in 7 Schritten ab: Todesfall und Verlassenschaftsverfahren, Freigabe der Räumung, kostenlose Besichtigung, Fixpreis-Angebot, Sichern von Dokumenten und Wertgegenständen, Räumung mit Verwertung und Entsorgung sowie besenreine Übergabe mit Fotoprotokoll. Vom Todesfall bis zur Schlüsselübergabe vergehen in Wien meist 4 bis 12 Wochen – abhängig vom Verlassenschaftsverfahren.
Der Ablauf hat 2 Phasen: die rechtliche Phase beim Notar als Gerichtskommissär (Todesfallaufnahme, Erbantrittserklärung, Einantwortung – 3 bis 6 Monate, mit Immobilien 6 bis 12 Monate) und die praktische Phase der Räumung (Besichtigung, Fixpreis binnen 24 Stunden, Räumung in 1 bis 3 Tagen, Übergabe). Die Räumung darf starten, sobald die Erben feststehen, der Gerichtskommissär freigibt oder alle Erben bevollmächtigen. Bei Mietwohnungen läuft die Miete bis zur Rückgabe weiter – deshalb ist eine frühe Freigabe durch den Notar sinnvoll.
Was passiert nach dem Todesfall vor der Räumung?
Nach dem Todesfall meldet das Standesamt den Sterbefall an das Bezirksgericht, das Gericht bestellt einen Notar als Gerichtskommissär, dieser führt die Todesfallaufnahme durch und erhebt das Vermögen. Erst danach geben die Erben ihre Erbantrittserklärung ab, und das Gericht erlässt den Einantwortungsbeschluss.
Das Verlassenschaftsverfahren besteht laut Brandauer Rechtsanwälte (Stand März 2026) aus 7 Schritten: Meldung durch das Standesamt, Bestellung des Gerichtskommissärs, Todesfallaufnahme, Vermögenserhebung, Erbantrittserklärung, Inventar oder Vermögenserklärung, Einantwortung. Die Todesfallaufnahme ist ein Termin beim Notar, bei dem Angehörige die persönlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse angeben: Wohnung, Konten, Versicherungen, Schulden, Testament.
Für die Erbantrittserklärung gilt eine Frist von mindestens 4 Wochen, bei Bedarf bis zu 1 Jahr Bedenkzeit. Erben wählen zwischen bedingter Erbantrittserklärung – Haftung beschränkt auf den Wert des Nachlasses – und unbedingter Erbantrittserklärung mit Haftung auch mit dem Privatvermögen. Die Gerichtsgebühr beträgt 5 ‰ des reinen Nachlassvermögens, mindestens 95 €; die Gebühr des Gerichtskommissärs richtet sich nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz.
Bis zur Einantwortung ist der Nachlass „ruhend“: Die Erben dürfen laut Stadt Wien nicht über Nachlassgegenstände verfügen, und die Wohnung darf nicht geräumt werden. Die Dauer beträgt bei einfachen Verfahren 3 bis 6 Monate, mit Immobilien 6 bis 12 Monate, bei Streit 1 bis 2 Jahre.
Wann ist die Räumung freigegeben?
Die Räumung ist in 3 Fällen freigegeben: nach dem Einantwortungsbeschluss des Gerichts, durch schriftliche Freigabe des Gerichtskommissärs vor der Einantwortung oder durch Vollmacht aller erbantrittserklärten Erben, wenn Einigkeit besteht.
Die Freigabe durch den Gerichtskommissär vor der Einantwortung ist bei Mietwohnungen die Regel, weil jede Woche Miete kostet. Der Notar prüft, ob die Wohnung Vermögenswerte enthält, die für das Inventar relevant sind, und gibt danach die Räumung frei. Bei Nachlässen unter 5.000 € oder ohne Aktiva kommt die Überlassung an Zahlungs statt nach § 153 AußStrG in Betracht – das Gericht überlässt die Verlassenschaft den Gläubigern oder den Personen, die die Begräbniskosten getragen haben, und diese dürfen räumen.
Bei Mietwohnungen geht das Mietverhältnis laut Arbeiterkammer Wien zunächst auf die Verlassenschaft über. Eintrittsberechtigte Angehörige nach § 14 MRG – Ehepartner, Lebensgefährten, Kinder oder Geschwister mit gemeinsamem Haushalt – müssen innerhalb von 14 Tagen nach dem Todesfall mitteilen, wenn sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Die Verlassenschaft kann den Mietvertrag kündigen; bis zur Rückgabe der Wohnung fällt Miete an.
Ohne Einantwortung, Freigabe oder Vollmacht aller Erben darf nichts entsorgt, verkauft oder verschenkt werden – auch keine Möbel ohne Marktwert. Wer vorher räumt, riskiert Ersatzansprüche von Miterben und Gläubigern. Wir beginnen jede Verlassenschaftsräumung erst nach einem dieser 3 Nachweise.
Wie läuft die Besichtigung ab?
Die Besichtigung dauert 30 bis 60 Minuten und erfasst 7 Punkte: Wohnfläche, Füllgrad, Stockwerk und Lift, Zugang und Halteverbotszone, Einbauten zur Demontage, Sondermüll sowie verwertbare und persönliche Gegenstände. Sie ist kostenlos und findet in Wien innerhalb von 1 bis 3 Werktagen statt.
Wir gehen mit Ihnen durch jeden Raum, das Kellerabteil und den Dachboden. Sie zeigen uns, was die Familie behält – Fotos, Schmuck, Dokumente, einzelne Möbel. Wir markieren Gegenstände mit Verkaufswert für die Wertanrechnung: Möbel aus Massivholz, Antiquitäten, Gemälde, Porzellan, Silber, Sammlungen. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, besichtigen wir nach Schlüsselübergabe allein und senden Fotos jedes Raums.
Das Ergebnis der Besichtigung ist ein schriftliches Fixpreis-Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Leistungsaufstellung: Räumung, Demontage, Entsorgung nach Fraktionen, Reinigung, Wertanrechnung als Abzug, Endpreis. Die Preisfaktoren erklärt Was kostet eine Verlassenschaftsräumung in Wien? Preise & Beispiele.
Wie läuft der Räumungstag ab?
Der Räumungstag läuft in 5 Phasen: Sichern von Dokumenten, Bargeld und markierten Erinnerungsstücken; Ausräumen von Kleinteilen und Kartons; Tragen der Möbel und Geräte; Demontage von Küche, Einbauten und Bodenbelägen; Reinigung und Fotoprotokoll. Ein Team aus 2 bis 4 Personen räumt eine 60-m²-Wohnung an 1 Tag, ein Haus in 2 bis 3 Tagen.
Phase 1 ist die Sicherung: Wir durchsuchen Schränke, Laden, Bücher, Kleidung und Verstecke nach 5 Kategorien – Bargeld und Sparbücher, Schmuck und Uhren, Dokumente und Verträge, Fotos und Briefe, Schlüssel. Alles kommt in beschriftete Kisten für die Erben oder den Notar. Phase 2 und 3 sind das Ausräumen und Tragen; der Sperrmüll geht direkt auf das Fahrzeug, getrennt nach Sperrmüll, Altholz, Metall, Elektroaltgeräten und Problemstoffen.
Phase 4 ist die Demontage. Einbauküchen, Wandverbauten, Lampen, Vorhangschienen und – bei Gemeindewohnungen von Wiener Wohnen verpflichtend – alle Einbauten des Mieters werden entfernt, sofern der Vermieter sie nicht übernimmt. Phase 5 ist die Übergabe: Böden gefegt, Nägel und Dübel entfernt, Zählerstände abgelesen, jeder Raum fotografiert.
Der Zeitpunkt der Räumung innerhalb des Verfahrens entscheidet über die Miete: Wer bei der Todesfallaufnahme den Notar um Freigabe der Wohnungsräumung bittet, gewinnt in Wien meist 2 bis 4 Monate gegenüber dem Warten auf die Einantwortung – bei einer Gemeindewohnung 800 bis 2.000 € Miete. Voraussetzung ist, dass die Wohnung keine für das Inventar relevanten Vermögenswerte enthält; genau das klären wir bei der Besichtigung mit Fotos, die der Notar zur Akte nehmen kann.
Was passiert nach der Übergabe?
Nach der Übergabe erhalten Sie 4 Unterlagen: das Fotoprotokoll aller Räume, die Aufstellung der gesicherten Gegenstände, die Rechnung mit Leistungsaufstellung und – bei Wertanrechnung – die Ankaufsbestätigung. Die Schlüssel gehen an Vermieter, Hausverwaltung, Käufer oder Erben.
Das Fotoprotokoll ist die Grundlage für die Kautionsrückzahlung bei Mietwohnungen und für den Nachweis der besenreinen Übergabe gegenüber Wiener Wohnen oder der Hausverwaltung. Die Rechnung gilt als Nachlassverbindlichkeit: Sie wird beim Gerichtskommissär eingereicht und aus dem Nachlass bezahlt; bei unzureichendem Nachlass haften die Erben nach Art ihrer Erbantrittserklärung. Wer in welchem Fall zahlt: Wer bezahlt eine Verlassenschaftsräumung?.
Gesicherte Gegenstände übergeben wir persönlich an die Erben oder – Sparbücher, Polizzen, Verträge – auf Wunsch an den Notar. Gespendete Gegenstände gehen an Sozialmärkte und karitative Einrichtungen; auf Wunsch nennen wir die Empfänger.
Unsere EinschätzungDie gängige Annahme lautet, dass die Räumung der letzte Schritt nach dem Verlassenschaftsverfahren ist. In der Praxis ist sie besser der erste Schritt nach der Todesfallaufnahme: Der Notar braucht für das Inventar ohnehin einen Überblick über Wohnung und Wertgegenstände, die Miete läuft, und Angehörige verarbeiten den Verlust leichter, wenn die Wohnung nicht monatelang unverändert bleibt. Wer die Besichtigung direkt nach der Todesfallaufnahme beauftragt und die Fotos dem Notar vorlegt, bekommt die Freigabe in Wien meist innerhalb von 1 bis 3 Wochen – statt nach 3 bis 6 Monaten.
- 7 Schritte: Verfahren → Freigabe → Besichtigung → Fixpreis → Sichern → Räumen → Übergabe
- Verlassenschaftsverfahren: 3–6 Monate, mit Immobilien 6–12 Monate; Gerichtsgebühr 5 ‰, mindestens 95 €
- Räumung erst nach Einantwortung, Freigabe des Gerichtskommissärs oder Vollmacht aller Erben
- Mietwohnung: Eintrittsberechtigte melden sich binnen 14 Tagen; Miete läuft bis zur Rückgabe
- Besichtigung 30–60 Minuten, Fixpreis binnen 24 Stunden, Räumung in 1–3 Tagen
- Nach der Übergabe: Fotoprotokoll, Liste der gesicherten Gegenstände, Rechnung als Nachlassverbindlichkeit
Häufige Fragen zum Ablauf einer Verlassenschaftsräumung
Wie lange dauert es vom Todesfall bis zur geräumten Wohnung?
Mit Freigabe des Gerichtskommissärs 4 bis 8 Wochen, beim Warten auf die Einantwortung 3 bis 12 Monate. Die Räumung selbst dauert 1 bis 3 Tage.
Darf ich vor der Einantwortung Erinnerungsstücke mitnehmen?
Persönliche Gegenstände ohne Vermögenswert wie Fotos und Briefe sind unproblematisch; Schmuck, Bargeld, Kunst und Antiquitäten gehören zum Nachlass und dürfen erst nach Freigabe oder Einantwortung entnommen werden.
Was passiert mit dem Mietvertrag der Wohnung?
Er läuft weiter und geht auf die Verlassenschaft über. Eintrittsberechtigte Angehörige müssen innerhalb von 14 Tagen mitteilen, wenn sie nicht fortsetzen; die Verlassenschaft kann kündigen.
Müssen alle Erben der Räumung zustimmen?
Vor der Einantwortung ja – entweder durch gemeinsame Vollmacht oder über die Freigabe des Gerichtskommissärs. Nach der Einantwortung entscheiden die eingeantworteten Erben.
Was ist ein Gerichtskommissär?
Ein Notar, den das Bezirksgericht mit der Abwicklung des Verlassenschaftsverfahrens beauftragt. Er führt die Todesfallaufnahme durch, erhebt das Vermögen und bereitet die Einantwortung vor.
Kann die Räumung auch ohne Angehörige vor Ort stattfinden?
Ja. Nach Schlüsselübergabe räumen wir selbstständig, dokumentieren mit Fotos und übergeben an die vereinbarte Stelle.
Quellen und Hinweise
- Brandauer Rechtsanwälte – Verlassenschaftsverfahren 2026: Ablauf, Dauer, Kosten (Stand März 2026): 7 Verfahrensschritte, Fristen, Gerichtsgebühr 5 ‰ / mindestens 95 €, Dauer, § 153 AußStrG.
- Stadt Wien – Verlassenschaft: Ablauf eines Verlassenschaftsverfahrens: Räumung erst, sobald der Erbe feststeht.
- Arbeiterkammer Wien – Kündigung des Mietvertrages durch die Erben: Übergang des Mietverhältnisses auf die Verlassenschaft, 14-Tage-Frist nach § 14 MRG.
- Räumung 4 You – Wer zahlt die Räumung? 8 klare Fälle in Österreich (August 2026): Kurator bei Aktiva über 5.000 €, Mietvertrag endet nicht mit dem Tod.